Η είσοδος στην ταξιδιωτική αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έφεραν αναπόφευκτα ανακατατάξεις και προσαρμογές στην παγκόσμια τουριστική βιομηχανία.
Παράλληλα, η αύξηση τα τελευταία χρόνια, πριν την πανδημία, του μεριδίου που κατέχουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στον χώρο της φιλοξενίας πέραν της επιχειρηματικής κοινότητας του τουρισμού κινητοποίησε κυβερνήσεις και Δήμους με τη θεσμοθέτηση αυστηρότερων κανόνων. Ένας από τους κυριότερους λόγους για την εν λόγω θεσμοθέτηση, με πιο συγκεκριμένους κανόνες, ήταν η συνεχής αύξηση των ενοικίων σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, που είχε ως αποτέλεσμα τον εκτοπισμό των ντόπιων και τον κατακλυσμό περιοχών από τουρίστες.
Στο πλαίσιο αυτό έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον η έκθεση που συνέταξε το Γραφείο Οικονομικών και Εμπορικών Υποθέσεων της ελληνικής Πρεσβείας στη Μαδρίτη για τη λειτουργία του μοντέλου εκμίσθωσης κατοικιών για τουριστική χρήση στην Ισπανία που θεωρείται ναυαρχίδα του τουρισμού στη Νότια Ευρώπη.
Σύμφωνα με την έκθεση, η αύξηση των τουριστικών ροών τα τελευταία έτη στην Ισπανία, εξαιρουμένης της περιόδου της πανδημίας, κατά την οποία ο τουριστικός τομέας παγκοσμίως, επέβαλε την αύξηση της προσφοράς τουριστικών καταλυμάτων, προσφορά που τα υφιστάμενα ξενοδοχεία και καταλύματα πιθανόν να μην είχαν τη δυνατότητα να καλύψουν.
Έρευνα σε 38 πόλεις της Ισπανίας
Έρευνα των ακαδημαϊκών Ortuño και Jiménez το 2019 σε 38 πόλεις της Ισπανίας για την επίπτωση, που είχαν οι ενοικιάσεις κατοικιών για τουριστική χρήση, αναφέρει ότι δεν υπάρχει ομογενοποίηση για το σύνολο των πόλεων, καθώς η αυξητική τουριστική ροή φαίνεται να επηρεάζει κυρίως τις μεγάλες ισπανικές πόλεις. Ένα γενικότερο συμπέρασμα της συγκεκριμένης έρευνας αναφέρει ότι, διαχωρίζοντας τους τουριστικούς προορισμούς σε μεγάλα αστικά κέντρα και προορισμούς μοντέλου «ήλιος και θάλασσα», τα πρώτα φαίνεται να έχουν ζημιωθεί συνολικά από την αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω του Airbnb, ενώ οι προορισμοί μοντέλου «ήλιος και θάλασσα» φαίνεται να έχουν επωφεληθεί στο σύνολό τους. Σύμφωνα με έρευνα του Εθνικού Ινστιτούτου Στατιστικής της Ισπανίας τον Φεβρουάριο του 2021 οι συνολικές κατοικίες για τουριστική χρήση ήταν 294.698 ακίνητα, χωρητικότητας 1.495.578 ατόμων. Είναι η δεύτερη έρευνα του Ινστιτούτου για τις εν λόγω κατοικίες, με την πρώτη να έχει υλοποιηθεί τον Αύγουστο του 2020 και ενδιαφέρουσα είναι η κατανομή αυτών στην Ισπανία.
Ειδικότερα, οι παραθαλάσσιες περιοχές μετράνε περί τα τρία πέμπτα του συνόλου των κατοικιών για τουριστική χρήση και συγκεκριμένα η Ανδαλουσία, η Καταλονία και η Κοινότητα της Βαλένθια, με τον μεγαλύτερο αριθμό να έχουν οι πόλεις Αλικάντε, Μάλαγα, Βαλεαρίδες, Βαρκελώνη και Λας Πάλμας. Το 38,3% των τουριστικών κατοικιών βρίσκεται σε πόλεις με πληθυσμό μεταξύ 10.000 και 50.000 πολιτών ενώ το 27,6% βρίσκεται σε πόλεις μεγαλύτερες των 100.000 κατοίκων.
Ο αριθμός των τουριστικών κατοικιών αποτελεί το 1,2% επί του συνόλου των κατοικιών, με το ποσοστό αυτό να φθάνει το 4,7% στις Βαλεαρίδες Νήσους και το 3,6% στις Κανάριες Νήσους.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στο κέντρο της πρωτεύουσας Μαδρίτης, το 7,7% του συνόλου των κατοικιών είναι για τουριστική χρήση, ενώ στην κεντρική πλατεία το συγκεκριμένο ποσοστό φθάνει το 26,6%. Αντίστοιχα, στη Βαρκελώνη, η κεντρική περιοχή διαθέτει το 6,1% του συνόλου των κατοικιών για τουρίστες ενώ το ποσοστό αυτό αυξάνεται στο 39,2% στην Plaza Catalunya. Τα συγκεκριμένα ποσά αναμένεται να είναι μεγαλύτερα με την πάροδο της πανδημίας, η οποία έχει πλήξει τον τουριστικό τομέα και τις αφίξεις τουριστών.
Η ευθύνη των μέτρων στις Αυτόνομες Κοινότητες
Η Ισπανία, το 2013 θέσπισε ένα Νόμο για την ενοικίαση των διαμερισμάτων, αφήνει την ευθύνη θεσμοθέτησης των κατοικιών τουριστικής χρήσης αποκλειστικά στις Αυτόνομες Κοινότητες, οι οποίες μπορούν να εφαρμόσουν τα μέτρα, τα οποία θεωρούν ως αποτελεσματικότερα για τη θεσμοθέτηση αυτού του είδους κατοικιών και υπηρεσιών. ‘Έκτοτε, οι Αυτόνομες Κοινότητες έχουν θεσπίσει Νόμους με τους οποίους γίνεται χρήση του ορισμού των κατοικιών για τουριστική χρήση, με τη κάθε Κοινότητα να δίνει το δικό της ορισμό, ο οποίος όμως κάνει αναφορά στον ίδιο τύπο κατοικιών, αυτών που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω καναλιών μίσθωσης κατοικιών για βραχυχρόνια περίοδο έναντι αμοιβής. Σε όλες φαίνεται να γίνεται αναφορά για την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να παρέχει αξιοπρεπείς υπηρεσίες.
Σημειώνεται ότι τα κέρδη από ενοικίαση κατοικιών για τουριστική χρήση μπορεί να υπόκεινται σε φορολογία επί των φυσικών προσώπων και στην πλειοψηφία των περιπτώσεων μπορεί να είναι υποχρεωτική η δήλωσή τους στην ετήσια δήλωση εισοδήματος. Εντούτοις, δεν υπάρχει κάποιος συγκεκριμένος κανόνας, καθώς ο εν λόγω φόρος θεσμοθετείται από πολύπλοκη νομοθεσία και συστήνεται στους κατόχους τουριστικών κατοικιών να απευθύνονται σε επαγγελματίες λογιστές ή και δικηγόρους για τη σωστή φορολόγησή τους. Γενικότερα, εφόσον τα έσοδα από την ενοικίαση κατοικιών για τουριστική χρήση δεν ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ για όλο το φορολογικό έτος, ο φορολογούμενος απαλλάσσεται της υποχρέωσης δήλωσής τους.
Δεδομένου ότι και οι δεκαεπτά Αυτόνομες Κοινότητες φαίνεται να έχουν θεσπίσει νόμους για τις κατοικίες για τουριστική χρήση, άλλες με πιο αυστηρούς κανόνες, όπως π.χ. η Κοινότητα της Μαδρίτης και η Καταλονία, παρατίθενται παρακάτω παραδείγματα επτά Κοινοτήτων.
Παρατηρείται ότι γενική υποχρέωση όσων επιθυμούν να μετατρέψουν το ακίνητο σε κατοικία για τουριστική χρήση είναι να γίνει αντίστοιχη εγγραφή στο μητρώο κάθε δήμου ή κοινότητας και να πάρουν τον αριθμό μητρώου για την ενοικίασή του ως τέτοιου.
Τα 7 μοντέλα ανά Αυτόνομη Κοινότητα
Ανδαλουσία:
Ως κατοικίες τουριστικών συμφερόντων ορίζονται τα ακίνητα και οι οικίες που δίνονται επανειλημμένα, προς ενοικίαση, μέσω διαύλων μίσθωσης κατοικιών, έναντι μίσθωσης σε τιμές που μπορεί να είναι μεταβαλλόμενες. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις ατομικής ενοικίασης για διάστημα μεγαλύτερο των δύο συνεχόμενων μηνών, το οποίο θεωρείται ως ενοικίαση οικίας. Προκειμένου να μπορεί να γίνει η αντίστοιχη ενοικίαση στα κανάλια μίσθωσης, είναι αναγκαίο να γίνει εγγραφή του ακινήτου, ως κατοικία για τουριστική χρήση, στο Μητρώο Τουρισμού της Ανδαλουσίας. Ο αριθμός μητρώου είναι μοναδικός και ισχύει εσαεί ενώ είναι υποχρεωτικό να αναφέρεται στην ανάρτηση του ακινήτου στο κανάλι μίσθωσης.
Βαλεαρίδες Νήσοι:
Η Κοινότητα των Βαλεαρίδων Νήσων έχει θεσπίσει τους δικούς της κανόνες για τις κατοικίες για τουριστική χρήση, οι οποίοι, όπως αναφέρει η ιστοσελίδα της Airbnb, είναι πολύπλοκοι και συστήνεται η βοήθεια δικηγόρου σε όσους θέλουν να δραστηριοποιηθούν σε αυτή τη μορφή ενοικίασης. ‘Όπως και σε όλες τις Κοινότητες, αναγκαία προϋπόθεση είναι να γίνει η εγγραφή της κατοικίας στο αντίστοιχο Γενικό Μητρώο Επιχειρήσεων, Δραστηριοτήτων και Εγκαταστάσεων Τουρισμού κάθε νησιού και είναι υποχρεωτική η συμπερίληψη του αριθμού μητρώου στην ανάρτηση του καναλιού μίσθωσης.
Κοινότητα της Βαλένθια:
Τουριστική κατοικία θεωρείται το ακίνητο, οποιασδήποτε τυπολογίας, του οποίου η χρήση μισθώνεται συχνά, με συνθήκες άμεσης διαθεσιμότητας για τουριστικούς λόγους, διακοπές ή ταξίδια αναψυχής. Οφείλει να τηρεί ένα από τα τρία κριτήρια:
– Ένας τρίτος να διαχειρίζεται τη χρήση του ακινήτου ως τουριστικό κατάλυμα.
– Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να παρέχει υπηρεσίες του ξενοδοχειακού τομέα, ανεξάρτητα από την περίοδο και τη διάρκεια.
-Να χρησιμοποιούνται κανάλια μίσθωσης για τουριστική χρήση.
Πριν από τη λειτουργία του τουριστικού καταλύματος, ο αρμόδιος δήμος πρέπει να εκδώσει αναφορά που να πιστοποιεί ότι η συγκεκριμένη κατοικία μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά αυτόν τον τρόπο.
Η εγγραφή γίνεται στην Εδαφική Υπηρεσία Τουρισμού, στην οποία ανήκει το κάθε ακίνητο και είναι υποχρεωτική η αναγραφή του αριθμού μητρώου άδειας στις αναρτήσεις στα κανάλια μίσθωσης.
Καταλονία:
Η Καταλονία έχει τη μεγαλύτερη ιδιομορφία στη θεσμοθέτηση των κατοικιών για τουριστική χρήση, καθώς η άδεια λειτουργίας τους εξαρτάται από τους κανόνες, που έχει ορίσει ο κάθε δήμος. Ως τουριστικό κατάλυμα θεωρείται η άμεση ή έμμεση επαναλαμβανόμενη ενοικίαση για βραχυχρόνιο διάστημα έναντι μίσθωσης. Εάν το εν λόγω διάστημα υπερβαίνει τις 31 ημέρες, η ενοικίαση δεν θεωρείται βραχυχρόνια.
Ο ενδιαφερόμενος για την μετατροπή της οικίας σε κατοικία για τουριστική χρήση οφείλει να ακολουθήσει τους κανόνες, που έχει θέσει ο δήμος στον οποίο υπάγεται το ακίνητο. Η αίτηση στην αρμόδια διεύθυνση του δήμου εξετάζεται και εφόσον καλύπτονται όλα τα κριτήρια και εγκριθεί (η πλειοψηφία των αιτήσεων εγκρίνεται), αποστέλλεται στη Διεύθυνση Τουρισμού της Καταλονίας, όπου και λαμβάνει τον αριθμό μητρώου, ο οποίος εφόσον δεν γίνουν αλλαγές στο ακίνητο παραμένει ο ίδιος. Σε αντίθετη περίπτωση, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να ενημερώσει εκ νέου τον αντίστοιχο δήμο και θα λάβει νέο αριθμό μητρώου. Ο αριθμός μητρώου πρέπει να δημοσιεύεται στην ανάρτηση της κατοικίας στα κανάλια μίσθωσης. Το κόστος της αίτησης διαφέρει μεταξύ των δήμων, με το κόστος π.χ. της Βαρκελώνης να είναι 227 ευρώ και της Τζιρόνα 150 ευρώ.
Μαδρίτη:
Στη Μαδρίτη γίνεται διαχωρισμός μεταξύ δύο κατηγοριών, αυτού του είδους, ακινήτων. Στην πρώτη κατηγορία περιλαμβάνονται οι οικίες για τουριστική χρήση οι οποίες είναι τα επιπλωμένα και εξοπλισμένα διαμερίσματα για άμεση χρήση, που προωθούνται, μέσω καναλιών τουριστικής προσφοράς, για να ενοικιαστούν από τον ιδιοκτήτη σε τρίτους για τουριστική χρήση έναντι μίσθωσης. Οι τιμές όλων των υπηρεσιών σε αυτήν την κατηγορία, συμπεριλαμβανομένων των φόρων, πρέπει να βρίσκονται σε εμφανές σημείο στην είσοδο κάθε οικίας για τουριστική χρήση. Στην τελική τιμή μίσθωσης συμπεριλαμβάνονται η χρήση νερού, ηλεκτρικού και θέρμανσης, η χρήση σεντονιών και μπάνιου και η υπηρεσία καθαριότητας δωματίων.
Στη δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνονται τα τουριστικά διαμερίσματα. Πρόκειται για ακίνητα που παραχωρούνται έναντι μίσθωσης, των οποίων οι εγκαταστάσεις, ο εξοπλισμός και οι υπηρεσίες ικανοποιούν τις συνθήκες άμεσης χρήσης, προορισμένα για περιστασιακή τουριστική διαμονή, χωρίς να έχουν χαρακτήρα μόνιμης διαμονής. Επιπλέον, πρέπει να βρίσκονται σε όλο το κτίριο ή σε ανεξάρτητο σημείο αυτού, σημεία πρόσβασης και σκάλες, που θα χρησιμοποιούν οι μισθωτές αποκλειστικά και ανεξάρτητα από τα υπόλοιπα σημεία εισόδου και σκάλες του κτιρίου.
