Η ευρύτερη περιοχή της πλατείας Ομόνοιας συνεχίζει να συγκεντρώνει ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον για τη λειτουργία νέων ξενοδοχειακών μονάδων με την αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού δυναμικού της.
Στο πλαίσιο αυτό ο e-ΕΦΚΑ προχώρησε στην ενεργοποίηση της διαδικασίας για την εκπόνηση μελέτης αξιοποίησης με εκτίμηση της μισθωτικής αξίας για ακίνητο, ιδιοκτησίας του, επί της οδού Αγ.Κωνσταντίνου 5, στην Αθήνα. Πρόκειται για διατηρητέο 6όροφο ακίνητο στην περιοχή της πλατείας Ομονοίας στο οποίο, σήμερα στεγάζονται υπηρεσίες του e-ΕΦΚΑ. Ήδη, ο Οργανισμός ανέθεσε την εκπόνηση της μελέτης η οποία θα διενεργηθεί σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα.
Θα κατατεθούν δύο προτάσεις αξιοποίησης, λαμβάνοντας υπόψη τη μακροχρόνια παραχώρηση από πλευράς e-ΕΦΚΑ της διαχείρισης και εκμετάλλευσης του συγκεκριμένου ακινήτου με σκοπό τη λειτουργία του ως ξενοδοχειακή μονάδα μετά την εκτέλεση επενδυτικού προγράμματος ανακαίνισης του κτιρίου για τον σκοπό αυτό και ως κτίριο γραφείων.
Για τον υπολογισμό όλων των παραπάνω μεγεθών, ο εκτιμητής θα πρέπει να ακολουθήσει δύο ανεξάρτητες μεθοδολογίες. Η πρώτη μέθοδος πρέπει υποχρεωτικά να βασίζεται στην αρχή του υπολογισμού των μελλοντικών οικονομικών οφελών της ιδιοκτησίας. Θα βασίζεται δηλαδή στην πρόβλεψη όλων των πιθανών μελλοντικών κερδών αλλά και των λειτουργικών δαπανών και την προβολή τους σε χρονικό ορίζοντα ικανό να αποφέρει τα αναμενόμενα οικονομικά οφέλη τόσο για τον e-ΕΦΚΑ, όσο και για τον υποψήφιο επενδυτή. Ως εκ τούτου, πρέπει να ακολουθηθεί η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης ή εισοδήματος χρησιμοποιώντας την τεχνική της προεξόφλησης των ταμειακών ροών. Στον προσδιορισμό των ταμειακών ροών πρέπει να λαμβάνονται εκτός από όλα τα πιθανά έσοδα της επένδυσης, το κόστος ανακαίνισης το κόστος χρηματοδότησης της επένδυσης, οι φόροι και το συνολικό λειτουργικό κόστος της επιχείρησης, ώστε να υπολογιστεί το καθαρό λειτουργικό κέρδος της επιχείρησης αλλά και η αξία του ακινήτου στο τέλος της επενδυτικής περιόδου.
Η δεύτερη μέθοδος υπολογισμού δύναται να προταθεί από τον εκτιμητή, μέσα από μια σειρά ήδη διαθέσιμων αξιόπιστων τεχνικών κατάλληλη για το είδος του ακινήτου αλλά και το είδος της αξιοποίησης. Σε κάθε περίπτωση ο εκτιμητής θα κάνει έρευνα των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων και των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, ενώ θα λάβει υπόψη του και τυχόν ευνοϊκές νομοθετικές διατάξεις που αφορούν την αξιοποίηση της ευρύτερης περιοχής όπου βρίσκονται τα ακίνητα.
Σκοπός της ανωτέρω μελέτης είναι να αποτυπωθούν τα κρίσιμα μεγέθη που απαιτούνται για την μακροχρόνια παραχώρηση του ακινήτου, δηλαδή μηνιαίο μίσθωμα, διάρκεια εκμίσθωσης, εκτιμώμενο κόστος επισκευών και περίοδος χάριτος.
Διαβάστε ακόμα:
Tο πρώτο ξενοδοχείο του Ομίλου Fais στη Σαντορίνη
Πράσινο φως για ανέγερση 9όροφου ξενοδοχείου στο κέντρο της Θεσσαλονίκης
