Τα τελευταία χρόνια, κερδίζει συνεχώς έδαφος, ιδιαίτερα, στην Αθήνα η επενδυτική τάση ανακατασκευής κτιρίων και μετατροπή τους σε ξενοδοχειακές μονάδες κυρίως ανώτερων κατηγοριών.
Στο πλαίσιο αυτό, επιχειρηματικοί όμιλοι έχουν λάβει σημαντικό αριθμό αδειών αλλαγής χρήσης κτιρίων για την επαναλειτουργία τους ως ξενοδοχεία, αποφεύγοντας έτσι το υψηλότερο κόστος ανέγερσης των συγκροτημάτων. Ένας επιπλέον λόγος, που ανέδειξε αυτή την ανάγκη στην Αθήνα, είναι και το γεγονός ότι σε σημεία τουριστικής αιχμής της πόλης δεν υπάρχουν ελεύθερες εκτάσεις για την ανέγερση νέων κτιρίων.
Τώρα αυτή η τάση με την ανακατασκευή κτιρίων ή τον εκσυγχρονισμό μετά από εξαγορά υφιστάμενων μονάδων ενισχύεται και στο εξωτερικό. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της JLL, οι επιχειρηματικοί όμιλοι, υπό το πρίσμα των ασύμφορων δανείων για νέες κατασκευές και των δαπανών για υλικά και εργασία που εκτοξεύτηκαν απομακρύνονται από την ιδέα ανέγερσης νέων ξενοδοχείων και αγοράζουν έτοιμες μονάδες, με το βλέμμα στραμμένο προς την αναβάθμιση. Η έρευνα της JLL, έδειξε ότι περίπου το 80% των επενδυτών ξενοδοχείων δήλωσε ότι στοχεύει σε επενδυτικές ευκαιρίες προστιθέμενης αξίας.
Ο κ. Xander Nijnens, Managing Director, Advisory & Asset Management, JLL Hotels & Hospitality Group σήμερα επιβεβαιώνει ότι πολλοί επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία που χρειάζονται ανακαίνιση, αλλαγή θέσης ή αλλαγή επωνυμίας. Οι επενδυτικές στρατηγικές βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στις πληθωριστικές πιέσεις, με το αυξανόμενο κόστος των κατασκευών και τον πολύ μικρό αριθμό διαθέσιμων αναπτυξιακών δανείων. Το κόστος ανάπτυξης έχει αυξηθεί από 10% έως 30%, σύμφωνα με τους επενδυτές που συμμετείχαν στην έρευνα της JLL, ενώ ο δανεισμός για νέες κατασκευές έχει γίνει πιο αυστηρός.
Για παράδειγμα, ο διαχειριστής του ταμείου φιλοξενίας της Αυστραλίας Pro-Invest εξαγόρασε το Primus Hotel Sydney και το άνοιξε ξανά μετά από ανακαίνιση ως πολυτελές boutique ξενοδοχείο Kimpton Sydney, προσφέροντας καινοτόμες γαστρονομικές εμπειρίες και επαναπροσδιορισμό ενός νέου τρόπου ζωής. Οι συμφωνίες αυτές, είναι πολύ πιο εύκολο να αναληφθούν και τα ξενοδοχεία βγαίνουν γρηγορότερα στην αγορά, σε σύγκριση με τη δημιουργία μιας νέας εγκατάστασης, η οποία μπορεί να διαρκέσει από 24 έως 36 μήνες, αναφέρει ο κ. Nijnens.
Προστιθέμενη αξία σε υπάρχον περιουσιακό στοιχείο
Το αυξανόμενο κόστος των οικοδομικών υλικών δεν πλήττει μόνο τα ξενοδοχεία. Ο αυξημένος πληθωρισμός, το υψηλό κόστος του χρέους και οι μισθοί έχουν προκαλέσει καθυστερήσεις στις κατασκευές σε όλες τις αγορές ακινήτων, σύμφωνα με το Capital Tracker 3Q22 της JLL. Ομοίως για τα ξενοδοχεία, το υψηλό κόστος, το οποίο έχει κλιμακωθεί πέρα από τα προ-πανδημικά επίπεδα, θέτει σε κίνδυνο την απόδοση νέων κατασκευών, τονίζει ο κ. Nijnens.
Αυτό ώθησε τους επενδυτές να στραφούν προς επενδυτικές στρατηγικές προστιθέμενης αξίας, οι οποίες απαιτούν ποικίλες δεξιότητες για τον εντοπισμό και την εκτέλεση. Η επίτευξη προστιθέμενης αξίας είναι, από πολλές απόψεις, πιο περίπλοκη από την κατασκευή ενός καινούριου ξενοδοχείου με νέες προδιαγραφές, σχολιάζει ο κ. Nijnens. Δηλαδή, ένα προϋπάρχον περιουσιακό στοιχείο είναι συχνά πιο δύσκολο να προσδιοριστεί, επειδή πρέπει να υπολογιστεί η υφιστάμενη κατάσταση, πού να δοθεί προτεραιότητα, εάν μπορεί να είναι πιο βιώσιμο και αν μπορεί να προσφέρει αυτό που αναζητούν οι επισκέπτες. Οι κοινές βελτιώσεις προστιθέμενης αξίας για τα στοιχεία του ξενοδοχείου περιλαμβάνουν την αλλαγή επωνυμίας, την επέκταση του αριθμού δωματίων ή την αλλαγή θέσης, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει την εισαγωγή μιας ιδέας προσανατολισμένης στον τρόπο ζωής με υψηλότερους κύκλους εργασιών εκτός των δωματίων και τη μετατροπή των υποχρησιμοποιούμενων χώρων σε δωμάτια ή μονάδες τροφίμων και ποτών. Πάντως, οι βελτιώσεις περιουσιακών στοιχείων πρέπει να λάβουν υπόψη τις εξελισσόμενες τάσεις των επισκεπτών, όπως η μέση διάρκεια διαμονής, ο τύπος της πελατείας ή η ασάφεια των γραμμών μεταξύ επαγγελματικών ταξιδιών και ταξιδιών αναψυχής, και πώς αυτά θα επηρεάσουν τη συνολική σχεδίαση του ξενοδοχείου.
Διαβάστε ακόμα:
Athens. The city is the museum: Ο νέος ψηφιακός ξεναγός της Αθήνας
Athens Shopping: Η νέα χρηστική πλατφόρμα που μας συστήνει τα καταστήματα της Αθήνας
Πώς θα επηρεαστεί ο τουρισμός στην Αθήνα από την Κλιματική Αλλαγή
