Σε εκτενή ανάλυση σχετικά με την αξιοποίηση του κόστους και την επίτευξη μεγαλύτερων εσόδων στα ξενοδοχεία, ο κ. Jack A. Levy της CBRE, μεγαλύτερης εταιρείας παροχής υπηρεσιών εμπορικών ακινήτων και επενδύσεων στον κόσμο, επισημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και οι φορείς εκμετάλλευσης πρέπει να κατανοήσουν τον τρόπο με τον οποίο οι αλλαγές στην πληρότητα μετά την πανδημία επηρεάζουν τις στρατηγικές για τη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας.
Αναλυτικά, ο κ. Levy παρέθεσε τα εξής:
Η διάκριση μεταξύ σταθερού και μεταβλητού κόστους έχει θολώσει με την πάροδο του χρόνου, καθώς η τεχνολογία, οι συνθήκες της αγοράς εργασίας και οι προτιμήσεις των πελατών έχουν εξελιχθεί. Οι τάσεις αυτές επιδεινώθηκαν από τις αλλαγές στα πρότυπα πληρότητας μετά την πανδημία. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και οι φορείς εκμετάλλευσης πρέπει να κατανοήσουν πώς αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν τις στρατηγικές για τη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας.
Τα πάγια έξοδα συνδέονταν γενικά με έξοδα ανεξάρτητα από την πληρότητα του ξενοδοχείου και την απόδοση των εσόδων. Αυτά περιλάμβαναν φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση, τα περισσότερα έξοδα συντήρησης και μισθούς διαχείρισης. Τα μεταβλητά έξοδα, από την άλλη πλευρά, συνδέονταν στενότερα με τα σκαμπανεβάσματα στις λειτουργίες, κυρίως τις καθημερινές αλλαγές στην πληρότητα. Αυτά ήταν έξοδα όπως εργασία καθαριότητας, παροχές επισκεπτών και προμήθειες ταξιδιωτικών πρακτόρων, οι οποίες χρεώνονται στο τμήμα δωματίων.
Εκτός του τμήματος δωματίων, άλλα λειτουργικά τμήματα όπως τρόφιμα και ποτά (F & B), πάρκινγκ, κλπ. έχουν τις δικές τους σταθερές και μεταβλητές παραλλαγές. Εντός των μη κατανεμημένων τμημάτων δικαιώματα δικαιόχρησης, άλλες αμοιβές εμπορικών σημάτων (όπως οι πόντοι επιβράβευσης), οι προμήθειες πιστωτικών καρτών και τα έξοδα διαχείρισης είναι μεταβλητά και συνήθως υπολογίζονται ως ποσοστό των πωλήσεων. Υπάρχει επίσης κάποιος βαθμός μεταβλητότητας στο κόστος κοινής ωφέλειας και στη συντήρηση που σχετίζεται με την εύλογη φθορά.
Η εν λόγω ανάλυση επικεντρώνεται στα έξοδα του τμήματος δωματίων, τα οποία περιέχουν εγγενώς το μεγαλύτερο μέρος του μεταβλητού κόστους, ειδικά για τα ξενοδοχεία που δεν έχουν πολλά έσοδα από F&B. Η σύνθεση του κόστους στο τμήμα των δωματίων ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο του ξενοδοχείου, αλλά η εργασία είναι γενικά το μεγαλύτερο στοιχείο (συνήθως περίπου 55 % έως 60% του συνολικού κόστους του τμήματος δωματίων), με έξοδα κρατήσεων, προμήθειες ταξιδιωτικών πρακτορείων, δωρεάν F&B (όπου προσφέρονται), πλυντήρια και προμήθειες επισκεπτών.
Κόστος ανά κατειλημμένο δωμάτιο (CPOR) – Τάσεις
Το κόστος ανά κατειλημμένο δωμάτιο (CPOR) και το κόστος ανά διαθέσιμο δωμάτιο (CPAR) είναι οι βασικές μετρήσεις που χρησιμοποιούνται για την ανάλυση των σταθερών και μεταβλητών δαπανών. Δεδομένου ότι το κόστος των περισσότερων τμημάτων δωματίων είναι κυμαινόμενο, θα περίμενε κανείς ότι το CPOR θα είναι το ίδιο ανεξάρτητα από την πληρότητα του ξενοδοχείου.
Υπάρχει μια γενική τάση αύξησης του κόστους, το οποίο είναι κατά μέσο όρο περίπου 50% μεταξύ 1970 και 2019, κυρίως επειδή οι επισκέπτες έχουν ζητήσει περισσότερες ανέσεις, όπως δωρεάν πρωινό και internet υψηλής ταχύτητας. Η μείωση των δωματίων που καταλαμβάνουν κατά τη διάρκεια του έτους ήταν δραματική, αλλά οι διευθυντές δεν μπόρεσαν να μειώσουν τα έξοδα σε ένα ανάλογο ποσό. Αυτό οδήγησε στη διαπίστωση ότι πολλά από τα έξοδα του τμήματος δωματίων είναι πιο σταθερά από τα μεταβλητά, λόγω του ότι ορισμένα κόστη συμπεριφέρονται περισσότερο ως λειτουργικά. Για παράδειγμα, πρέπει να υπάρχει ένα ορισμένο ελάχιστο επίπεδο στελέχωσης στη ρεσεψιόν ανεξάρτητα από την πληρότητα, αλλά το προσωπικό προσλαμβάνεται συνήθως για πλήρη βάρδια και όχι μόνο για μια επιπλέον ώρα ή δύο ώρες.
Καθώς η ζήτηση άρχισε να επιστρέφει το 2021, το CPOR ήταν κάτω από τα επίπεδα πριν από την πανδημία, σε όλους τους τομείς, εκτός από τα ξενοδοχεία θερέτρων, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι φορείς εκμετάλλευσης άρχισαν να μειώνουν τις σταθερές συνιστώσες των δαπανών των τμημάτων δωματίων κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2020 και το 2021. Οι διαχειριστές μείωσαν τα πάγια έξοδα εν μέρει, λόγω των περικοπών στα επίπεδα των υπηρεσιών και της εργασίας που συνδέεται με αυτές τις υπηρεσίες. Ο μειωμένος όγκος εργασιών είχε ως αποτέλεσμα λιγότερες ώρες εργασίας. Επιπλέον, το κλείσιμο των ανέσεων και των υπηρεσιών συνέβαλε επίσης στη μείωση του φόρτου μισθοδοσίας. Αυτό ήταν ιδιαίτερα εμφανές σε ξενοδοχεία πλήρους εξυπηρέτησης και σε συνεδριακά ξενοδοχεία που έχουν περισσότερη εργασία και είναι κυρίως αστικές ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε αγορές οι οποίες επλήγησαν περισσότερο από τους περιορισμούς κυκλοφορίας λόγω του κορωνοϊού. Καθώς η πληρότητα αυξήθηκε κατά το τελευταίο εξάμηνο του 2021, οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις δεν μπόρεσαν να επαναπροσλάβουν εργαζομένους για να καλύψουν τον αυξανόμενο όγκο εργασιών. Αυτό, επίσης, συνέβαλε στην εξουδετέρωση της αύξησης των δαπανών το 2021.
Από την άλλη πλευρά, τα καταλύματα τύπου θέρετρου τείνουν να έχουν ένα μεγαλύτερο πακέτο παροχών και υπηρεσιών επισκεπτών που δεν περικόπηκαν τόσο δραματικά κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Τα περισσότερα από τα ξενοδοχεία του θερέτρου στο δείγμα Trends, έχουν υψηλότερες τιμές. Για να προσελκύσουν επισκέπτες υψηλότερων εισοδημάτων και να δικαιολογήσουν τις τιμές των δωματίων, οι πολυτελείς και υπερυψηλοί φορείς εκμετάλλευσης θερέτρων έτειναν να διατηρούν τις περισσότερες ανέσεις και υπηρεσίες.
Τάσεις CPAR
Θεωρητικά, το CPAR θα πρέπει να είναι πιο μεταβλητό με την πληρότητα, καθώς μόλις δαπανηθεί ένα ορισμένο επίπεδο πάγιων δαπανών, το πρόσθετο κόστος για κάθε επιπλέον κατειλημμένο δωμάτιο θα πρέπει να είναι χαμηλότερο. Το CPAR επίσης δεν μειώθηκε τόσο όσο η πληρότητα το 2020, καθώς το σταθερό κόστος μπορεί να μειωθεί μόνο τόσο πολύ, παρά τη μείωση του όγκου των επιχειρήσεων.
Μεταξύ όλων των τύπων ξενοδοχείων, το CPOR και το CPAR είναι σταθερά μέχρι το 2007, οπότε το CPAR επιταχύνεται γρήγορα. Η ταχεία αύξηση του κόστους σε βάση CPAR από το 2007 δείχνει ότι το σταθερό (μη εξαρτώμενο από την απασχόληση) κόστος αυξάνεται με ρυθμό μεγαλύτερο από το μεταβλητό κόστος.
Κατά τη διάρκεια προηγούμενων περιόδων καταπόνησης της ζήτησης (2000-2001 και 2008-2009) σημειώθηκαν μειώσεις στο CPAR, αν και όχι τόσο δραματικές όσο το 2020. Πολλά από αυτά μπορούν να εξηγηθούν από τις αντιδράσεις των φορέων εκμετάλλευσης όσον αφορά τη στελέχωση κατά τη διάρκεια ύφεσης.
Το κόστος της υγειονομικής περίθαλψης επηρέασε επίσης τη μείωση του CPAR κατά τη διάρκεια της ανάκαμψης από την ύφεση του 2008-2009. Από το 2010, πολλοί φορείς εκμετάλλευσης μετατρέπουν προηγουμένως θέσεις πλήρους απασχόλησης σε θέσεις μερικής απασχόλησης, οπότε δεν αναγκάστηκαν να καλύψουν αυτές τις παροχές. Υπάρχει η πεποίθηση ότι αυτές οι τάσεις θα συνεχιστούν στην ανάκαμψη μετά την πανδημία, καθώς καμία από αυτές τις θεμελιώδεις επιρροές δεν έχει αλλάξει.
Τάσεις λειτουργικού περιθωρίου
Ένας άλλος τρόπος για να εξεταστούν οι τάσεις στις δαπάνες των τμημάτων δωματίων είναι να μετρηθεί το κόστος ως ποσοστό των πωλήσεων. Πρόκειται για μια σημαντική μέτρηση κερδοφορίας, και αν εξαιρέσουμε την άνοδο που σχετίζεται με την πανδημία το 2020, το περιθώριο ήταν εκπληκτικά σταθερό με την πάροδο των ετών. Αυτό δείχνει ότι καθώς το κόστος αυξήθηκε λόγω των αυξημένων επιπέδων εξυπηρέτησης, οι αυξήσεις του κόστους αντισταθμίστηκαν από την ανάλογη αύξηση των εσόδων. Τα ξενοδοχεία περιορισμένης εξυπηρέτησης ποικίλλουν περισσότερο, πιθανότατα λόγω της εισαγωγής δωρεάν πρωινού σε πολλά από αυτά τα καταλύματα, καθώς και υψηλότερες προμήθειες ταξιδιωτικών πρακτορείων λόγω της αυξανόμενης χρήσης των διαδικτυακών ταξιδιωτικών πρακτορείων (OTA) σε αυτόν τον τομέα.
Συμπεράσματα
Καθώς προχωράμε στο 2022, μπαίνουν σε εφαρμογή και άλλες τάσεις που επηρεάζουν τις σχέσεις σταθερού και μεταβλητού κόστους. Τα ταξίδια με γνώμονα την αναψυχή το Σαββατοκύριακο υπερβαίνουν πλέον την επιχειρηματική ζήτηση των εργάσιμων ημερών σε πολλές αγορές. Αυτό έχει προκαλέσει οξύτερες αυξομειώσεις, λόγω του μικρότερου παραθύρου κράτησης της ζήτησης αναψυχής. Επιπλέον, το γεγονός αυτό επιδεινώνει τα προβλήματα διαθεσιμότητας εργασίας, καθώς η εργασία το Σαββατοκύριακο δεν είναι τόσο βολική για τους εργαζόμενους με οικογένεια.
Αν και οι περισσότερες δαπάνες του τμήματος μη εργασιακών δωματίων είναι πιο μεταβλητές και ως εκ τούτου ευέλικτες (προμήθειες, για παράδειγμα), υπάρχουν και άλλες που είναι πιο σταθερές. Παραδείγματα περιλαμβάνουν το κόστος διαδικτύου και καλωδιακής τηλεόρασης, το πρωινό, τα είδη καθαρισμού και υπηρεσίες όπως ο βαθύς καθαρισμός χαλιών και κουρτινών. Πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι δαπάνες εκτός του τμήματος δωματίων, ιδίως το φυσικό αέριο και η ηλεκτρική ενέργεια, οι οποίες αυξήθηκαν σημαντικά το 2022.
Οι στρατηγικές διαχείρισης εσόδων έχουν επίσης αντίκτυπο στο κόστος των τμημάτων δωματίων. Μετά την πληρωμή υψηλότερων ποσοστών προμήθειας για δωμάτια που πωλούνται μέσω μειωμένων/υψηλής προμήθειας κανάλια OTA, τα υπόλοιπα έσοδα μπορεί να μην είναι αρκετά για να καλύψουν το υψηλότερο κόστος εργασίας εάν χρειάζονται επιπλέον άτομα ή πρέπει να πληρωθούν επιπλέον υπερωρίες.
Τα λειτουργικά έξοδα γίνονται όλο και λιγότερο μεταβλητά, καθώς τα εργασιακά προβλήματα καθιστούν πιο δύσκολη την αποτελεσματική αντιστοίχιση των επιπέδων προσωπικού με την πληρότητα. Η πληρότητα δεν έχει φτάσει στα ιστορικά επίπεδα, οπότε το όφελος ενός χαμηλού οριακού κόστους για ένα επιπλέον κατειλημμένο δωμάτιο δεν υλοποιείται. Δεδομένου ότι το κόστος εργασίας αυξάνεται ταχύτερα από το συνολικό πληθωρισμό και το RevPAR, αυτή η τάση είναι πιθανό να συνεχιστεί, καθώς το σταθερό βασικό ποσό της εργασίας του τμήματος δωματίων θα είναι ένα υψηλότερο ποσοστό των εσόδων. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και οι χειριστές πρέπει να σκεφτούν δημιουργιά για να βρουν λύσεις σε αυτό το δίλημμα.
Η Ανάλυση Σταθερού έναντι Μεταβλητού Κόστους παρουσιάζεται στην έκθεση Hotels Research Trends στην έκθεση Hotel Industry 2022. Η έκθεση Trends παρέχει μια ανάλυση των εσόδων, των εξόδων και των κερδών των ξενοδοχείων. Τα δεδομένα είναι ταξινομημένα σε ποικίλους τύπους ιδιοκτησίας, γεωγραφική θέση, ποσοστό και κατηγορίες μεγέθους, επιτρέποντας έτσι στους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και τους φορείς εκμετάλλευσης να συγκρίνουν την απόδοση των ακινήτων τους σε βιομηχανικούς μέσους όρους παρόμοιου προφίλ.
Η CBRE Group, Inc. με έδρα το Ντάλας, είναι η μεγαλύτερη εταιρεία παροχής υπηρεσιών εμπορικών ακινήτων και επενδύσεων στον κόσμο (με βάση τα έσοδα του 2021). Η εταιρεία απασχολεί περισσότερους από 105.000 υπαλλήλους που εξυπηρετούν πελάτες σε περισσότερες από 100 χώρες. Η CBRE εξυπηρετεί ένα ευρύ φάσμα πελατών με μια ολοκληρωμένη σειρά υπηρεσιών, συμπεριλαμβανομένων των εγκαταστάσεων, των συναλλαγών και της διαχείρισης έργων, διαχείριση ακινήτων, διαχείριση επενδύσεων, εκτίμηση και αποτίμηση, μίσθωση ακινήτων, στρατηγικές συμβουλευτικές υπηρεσίες και πωλήσεις ακινήτων.
Διαβάστε ακόμα:
